J-REITのリスクは?

未分類

前回はJ-REITのメリットについて書きました。

簡単にまとめると、J-REITとは投資家から集めた資金でマンションやオフィスビルなどの不動産を購入し、賃料収入や物件売却で得た利益を投資家に分配する「金融商品」のことです。

メリットは、

  1. 現物不動産に比べて手間がかからない、
  2. 分配金利回りが株式投資よりも高め(収益の90%超を分配する仕組みの違いから)
  3. 小口資金から始められる
  4. 大規模大家の仲間になれる
  5. 換金しやすい、 など。

それでは、J-REITのリスクは何でしょうか?

1.価格の変動
J-REITの投資証券は証券取引所に上場されているため、刻一刻と取引価格が変動します。株式投資と同じく、元本や利回りが保証された金融商品ではありません。

2.金利の影響
J-REITは会社の形態をとっていて、大型物件を購入する際には金融機関から借入します。個別のJ-REITによって違いますが、借入割合はおよそ5割程度です。そのため、金利が高くなると収益が悪化し、価格や分配金が低下する可能性があります。
また、金利上昇により他の金融商品の利回りが上がると、J-REITの分配金利回りが低く見えて価格が下落する場合があります。

3.災害や経済状況などの影響
地震などの災害やコロナショックなどの経済状況で、賃料収入が減少したり、物件価値が下がって当初期待した価格で売却できなかったりすると、分配金が少なくなる可能性があります。ホテルを多く保有する一部のJ-REITは、コロナショックの影響で分配金を下げると発表しました。分配金の低下は、投資口価格が変動する要因です。

4.上場廃止や運営のリスク
上場会社と同じく、J-REITも証券取引所が定める基準に抵触した場合は上場が廃止されたり、倒産するリスクがあります。そして、投資口価格が下落したり、投資法人が清算された時に投資金額の一部が回収できない可能性があります。

ただし、J-REITの場合は所有している現物不動産が消えてなくなるわけではありません。賃料収入を生み出す現物不動産があるので、他のJ-REITに吸収合併された場合は「投資証券」がゼロにならず、より大規模なJ-REITになる可能性もあります。

例えば、破綻したニューシティ・レジデンス投資法人。2010年に他のJ-REITと合併しました。すべてこうなるとは限りませんが、賃料収入が入る不動産を持つJ-REITだからこそ、と言えます。ここが株式投資と違う点だと考えています。

以上がJ-REIT投資の主なリスクです。

現物不動産投資も株式投資もそうですが、すべての投資にはメリットとデメリットが存在します。

また、得意な投資方法は人によって違います。分散投資の一つとして、J-REIT投資が参考になれば嬉しく思います。

ちなみにもう一つのデメリットとして、J-REITの場合は、現物不動産のように融資を受けてレバレッジをかけることができない、と言われています。

しかし株式投資と同じく、現金や所有している株・J-REITを担保に「信用取引」をしてレバレッジをかける方法もあるのです。

他にも、株やJ-REITを担保にして、金利は4%強と高めですが「日証金」などで資金を借りることもできます。ただ、J-REIT入門者が利用するにはハードルが高いので、上級者になってからの参考と考えてください。

タイトルとURLをコピーしました