J-REITの利回りが株より高い理由は?

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株式会社の「配当金」は、J-REITでは「分配金」に当たります。現在、多くのJ-REITの分配金利回りは約3%~6%(※1)。株式投資でも高配当銘柄はありますが、J-REITの場合は仕組み上、株式よりも高配当になりやすいのです。

※今回のコロナ禍でホテル系のREITが分配金を大幅に引き下げ、分配金利回り3パーセント以下のJ-REITもあります。

下の図は、個人投資家が株式会社から配当をもらう場合です。株式会社が稼いだ所得から「法人税」が引かれ、今後の事業計画やリスク回避のための「内部留保」を引かれ、残りの利益が配当金として支払われます。

ところが、J-REITの場合は「収益の90%超を分配する」などの条件を満たせば、法人税がかかりません!

「内部留保」しないので、収益がほぼそのまま分配金として投資家に支払われるます。この仕組みの違いから、J-REITは一般の株式に比べると、「高い分配金」を得やすい金融商品と言えるのです。

そして、ほとんどのJ-REITは年2回決算なので、分配金も年2回支払われます。株の配当金の場合は年1回が多く、中間配当をくれるところもあります。

J-REITを買う前にどの銘柄を買うかの調査はしますが、買ってしまえば、ほったらかしで分配金が入ってきます。

入居者さんからの突然の電話も、リフォームや修繕も、入退去の対応も必要ありません。ボロ戸建やアパートを買って20%の高利回りを稼ぐことに比べると低いが、何もしなくて3~6%の利回り(インカムゲイン)は高いと思いませんか?

ちなみに、実物不動産や株式投資のように、J-REITでもキャピタルゲイン(売買益)を狙うこともできます。でも、私の場合、利回りが高いJ-REITは家賃と同じで、インカムゲインがメインと考えています。

J-REITは大家業と一緒だから、わかりやすい!

J-REITに投資するということは、ざっくり言うと「大規模大家の仲間になる」ことです。

J-REITとは、沢山の投資家から「資金」を集めて、居住用マンションやオフィスビル、商業施設などの実物不動産を「購入」し、テナントから受け取る賃料収入や物件売却で得た「利益」から、管理費用などを差し引いて、投資家に分配する「金融商品」。つまり、「不動産」を投資対象にした「投資信託」です。

REITは、Real Estate=不動産、Investment=投資、Trust=信託、これで「不動産投資信託」。「日本」の「不動産投資信託」ということで、JAPANの「J」をつけて「J-REIT」です。

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表のように、「J-REIT」は「会社」のような形態をとっています。株式会社の場合は「株式」を発行するが、J-REITは「株式」の代わりに「投資証券」を発行するのです。

投資家はこの「投資証券」を購入することで、J-REITに投資をしたことになります。J-REIT側は投資家から集めたお金で「不動産」を買い、物件からの「賃料収入」や保有していた物件を売却して得た「収益」を、投資家に「分配」します。

株式投資の場合は、その会社が製造した製品を売るなどして儲けた「利益」を配当してくれます。一方、J-REIT投資の利益は大家業と同じく、「家賃収入」と「売却益」からの分配です。そこが、大家業を営む者にとって理解しやすく、親和性が高いと言えます。

小口資金から買える!

実物の不動産投資をするには多額の資金が必要ですね。ボロボロの戸建でも数百万円はします。

でも、J-REITは1口数万円といった少額から手軽に始めることができるのです。

J-REITの「投資証券」は、上場企業の「株式」と同じく、証券取引所に上場しています。ですから投資証券の価格も、株式と同じく、投資家の需要と供給によって決まります。人気があれば株価も投資証券の価格も高くなり、不人気になれば安くなるのです。

株との違いは購入の際の単位。主な会社の株式は100株単位を「1単元」で売買しないといけないのですが、J-REITの投資証券は「1口単位」での売買です。

例えば、トヨタ自動車の株を1株6,400円の時点で買おうとすると、6,400円×100株=64万円が必要です。でも、J-REITは1口単位。

もし積水ハウスリート投資法人を1口64,000円の時点で買いたかったら、用意するのは64,000円だけ(売買手数料などは除く)。2021年1月時点で、J-REITの投資証券は1口当たり1万円台から60万円台とバラエティに富んでいます。

大規模大家の仲間になれる!

J-REITが保有している物件は、数百億円するオフィスビルや数十億円のレジデンスなど、個人の大家では買うことが難しい大規模な物件が多く含まれています。

例えば、六本木ヒルズ森タワーや東京汐留ビルディングなどは1,000億円以上!J-REITの「投資証券」を購入すると、「大規模大家の仲間になれる」というのはそういう意味です。

その上、数十棟、数百棟といった複数の大規模不動産に分散投資しているため、リスクが軽減されています。一部の物件に退去が増えたり、事故が起こったり、あるエリアで大災害が起こったとしても、他の物件でカバーすることができるからです。

換金しやすい!

もし急に現金が必要になった時には、金融商品なので換金しやすいのが利点です。上場株式と同じように、証券取引市場が開いている時間帯に売却ができます。成行注文や指値注文もできます。

これがJ-REITの特長です。もちろんデメリットもありますので、次回に続きます。

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