J-REITはスポンサーとの関係が重要!

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J-REITの仕組みを確認してみましょう。J-REITは会社の形態を取っています。

投資家から集めた資金や銀行からの融資で、J-REITは不動産を買います。でも、J-REITはデベロッパーのように自分でマンションや商業ビルを建設しません。既存の物件を購入して、テナントに貸して賃料を得る形をとります。

とは言うものの、法律上、投資法人は実際に不動産運用をせず、外部の資産運用会社に委託する仕組みになっています。そして、資産運用会社がファンドマネージャーのように、保有している物件の運営や売却、新規物件の取得、物件の修繕計画などの投資判断を行います。

その資産運用会社の株主が、スポンサーなのです。ですから、J-REITはスポンサーの影響を強く受けています。

新規物件を購入する相手がスポンサー、ということも多いです。物件が高騰し、市場での調達が難しい状況では、そのルートが一番確実に買える方法とも言えます。スポンサー側にとっても、自社グループのREITに売却すると都合が良い場合が多いです。

例えば、もしスポンサー会社の利益が少ない年度に自社物件をグループのREITに売却したら、「売却益」を計上できます。他社に売却しても良いのですが、グループ内のREITに売った物件であれば、後日買い戻しできる可能性があって自由度が高いと言えます。

また、J-REITが金融機関からの融資を受ける際には、スポンサー会社の信用力も重視されていて、その影響力は大きいです。

でも、スポンサーとJ-REITでは、お互いの利益が二律背反になる場合もあることに注意が必要です。スポンサーは物件を高く売りたい、でもJ-REITは少しでも安く買いたいはずですから。J-REITが透明性のある運営がなされているかどうかを、開示された情報から読み解く必要があります。

各投資法人のホームページには、保有している物件の数や所在地、投資法人の総資産額、自己資本比率、分配金利回り、スポンサー、資産運用会社、格付けなどが掲載されています。

ちなみに、J-REITの名前がスポンサーと同じ場合はわかりやすいです。例えば、積水ハウス投資法人(証券コード3309)のスポンサーは積水ハウス株式会社(同1928)です。そして、資産運用会社は積水ハウス・アセットマネジメント株式会社です。

名前が全く違うところでは、例えばJ-REITで資産規模・時価総額が最大級の日本ビルファンド投資法人(同8951)のスポンサーは三井不動産株式会社(同8801)です。そして、資産運用会社は日本ビルファンドマネジメント株式会社と、名前が違います。

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