分配金の利回りが高いこと、太陽光発電がESG（環境・社会・統治）活動に合致すること、コロナ禍の影響を受けづらいこと、などから、人気になっています。

※インフラファンドに関するメリット、デメリットなどの詳細は、別の記事で紹介します。

タカラレーベン・インフラ投資法人（9281）は、東京証券取引所に上場したインフラファンドの第1号。

スポンサーは不動産会社の株式会社タカラレーベン。同社はJリートの「タカラレーベン不動産投資法人（3492）」も持つ。

タカラレーベン・インフラ投資法人の「第11期資産運用」を見て

●2020年12月に6資産を追加取得。現在は38資産、取得資産合計507.4億円。ポートフォリオ合計パネル出力131,021kW（44,000世帯が1年間に使用する量に匹敵）

●2016年の上場時は保有資産76.2億円だった。上場して4年半で、価格合計は約6.7倍へ！

●日照量が少なかった時期もあったが、施設オペレーターからの最低保障賃料や想定より日照量の多かった時期の恩恵を受ける。

●分配金は、利益超過分配金を含んで3,704円／口。

●東証インフラファンド市場の規模が、2019年度末と比べて90.8％増の1,614億円に。コロナ禍でも安定収入を挙げられる事業と評価されたのではないか。

●2021年5月、2050年の温暖化ガス排出量を実質ゼロにする目標を掲げた「改正地球温暖化対策推進法」が成立した。市町村は、どのように再生可能エネルギーを促進するかの目標などが必要となる。

●2021年6月、閣議決定した「骨太基本方針2021」で、予算の重点配分する分野に「脱炭素化」が入った。

なお、同リートの分配金方針は「純利益に基づく配当を重視」している。当期の利益を超えての分配、いわゆる「利益超過分配」はするが、新しい物件の取得等の方を重視している。

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不動産会社として、名前を聞いたことがない方が多いかもしれません。でも実は、「東京証券取引所」のビルを所有しているのが平和不動産（株）です。大阪、名古屋、福岡の証券取引所のビルも同社が所有しています。

平和不動産リート投資法人は、オフィスとレジデンスの物件を持つ複合型リートです。

リーマンショック後に他のリートと合併し、「平和不動産リート投資法人」に商号を変更しました。

物件は東京23区が中心で、首都圏の主要市街地にもあります。また、スポンサーの平和不動産（株）の営業拠点がある名古屋、大阪、福岡などのエリアでも物件を取得しています。

また、リートの合併時に発生した「負ののれん」を潤沢に持っています。物件の入れ替え時に、「負ののれん」を積極的に活用しました。その結果、同リートはJリートの王道を進んでいるような、バランスの取れた物件ポートフォリオとなっています。

その堅実で安定した運営の実績から、市場からの評価が高いリートです。

「第39期資産運用報告」を見て

コロナ禍のなかでも、第39期の分配金は2,800円と前期よりアップしました。

理由は、

●既存テナントの賃料改定が、些少とはいえプラスにできたこと

●テナントに飲食店舗が少なかったこと

●所有物件の立地エリアにJR山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅が開設されたこと

●オフィスもレジデンスも、物件入替えにより賃貸事業収入が増加し、資産規模が拡大したこと

事などからのようです。

また、その他で特筆すべきことは

●第40期（2021年11月期）初に、5年半ぶりの公募増資を実施

●FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series への組入れがされた

上記は国際的な不動産投資指数で、国内外の機関投資家がベンチマークとして採用している重要な指数。

ポートフォリオのハイライト（2021年7月31日現在）

保有物件数　113、取得価格合計　1,929億円。

稼働率　97.28 ％。

第39期（2021年5月期）の分配金　2,800円/口。

第40期（2021年11月期）の予想分配金　2,850円/口。

第41期（2022年5月期）の予想分配金　2,850円/口。

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今やすっかり慣れましたが、昔は、全くカラーの違う阪急と阪神が合併するなんて！とビックリしたものです。おしゃれなイメージの阪急と、タイガースに代表される庶民的なイメージの阪神でしたから。

さて、話をリートに戻します。

同リートの物件は関西中心です。いわゆる「地域特化型」のリートです。HPには、「関西圏の総生産額が世界19位に匹敵」と書かれています。

ちなみに、他リートは東京など首都圏をメインに物件を保有しています。

ポートフォリオのリスク分散として、「地域特化型リートを組み入れて置く」、というのはオススメです。

また、阪急阪神リートは商業施設の保有割合が高いのも特徴です。大阪市内や関西圏の物件が中心で、首都圏などには数物件持っています。

第32期資産運用報告を見て

第32期（2020年12月1日～2021年5月31日）の分配金は1口当たり3,008円。4月から6月に出た緊急事態宣言の影響で、商業施設の営業制限がかかり、賃料収入が減少しました。

特に、「HEPファイブ」のような都市型商業施設やホテルが休業や時短営業など影響を大きく受けたようです。反面、「デュー阪急山田」のような地域密着型商業施設は健闘しました。オフィスでは一部のテナントが退去。

「ポストコロナ期に向けての成長戦略」として、コロナ禍で健闘した地域密着型商業施設を増やし、駅前・駅近の来店型オフィスを検討しているようです。

もう一つ、私が注目した点は、「現行の投資対象アセットタイプに限定せず、新たな対象を探索・検討」しているという部分です。

以前から、総合型リートにしては商業施設の割合が多いと思っていたので、レジデンスを組み入れたらどうかと思っていたからです。レジデンスを入れる場合には、運用方針や規約などを変更する必要があるので、実際に運用開始するにはもう少し時間がかかると思います。

とはいえ、阪急阪神グループには不動産会社もあり、分譲マンションの「ジオ」ブランドもあります。賃貸マンションにも参入して、リートに物件を売るということは難しくないと考えます。

そして、分配金に関しては。

第33期分配金はコロナ禍の影響に加え、計画修繕費が増加するため、2,890円と少なくなる予定。しかし、第34期は2,920円と上がる予定です。

しかし、第33期にも緊急事態宣言が延長されています。また、リートの物件ではないものの、阪神デパートも阪急デパートもクラスターを発生させてしまってます。この状況を見ると、商業施設はまだまだ苦しい時期が続きそうです・・・・。

ポートフォリオのサマリー（第32期末時点）

保有物件数　31、取得価格合計　1695.3億円。
稼働率（エンドテナントベース）99.6％。

第32期（2021年5月期）の確定分配金　3,008円/口。

第33期（2021年11月期）の予想分配金　2,890円/口

第34期（2022年5月期）の予想分配金 2,920円/口。

2021年8月18日終値現在の投資口価格　162,500円。予想分配金利回り　3.57％。NAV倍率　0.98。

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「投資主優待」として、送られてきた1,000円分の「宿泊利用券」の使い方が変わってしまいました。

今までは1回の宿泊で、何枚でも使えたのです。

ところが、第10期からは、「1回の宿泊について1人当たり2枚が上限」、つまり「上限2,000円の割引」となりました。

宿泊利用券は1年に2度送られてきたので、我が家の場合は貯めておき、1回の宿泊が最大限安くなるように使ってました。

変更となった理由は、偽造が増えたこと。

そして、第11期からは優待制度が廃止となってしまいました・・・(T_T)

残念ですね。

その事もあり、発表した2021年7月20日以降は投資口価格が下落傾向です。こちらも痛いです・・・苦笑。

大江戸温泉グループを利用するメイン顧客は、日本人のシニア層やファミリー層なので、ワクチン接種率向上とともに投資口価格も上がると、私は見込んでいたのです。そういう意味で、ダブルで残念でした。

大江戸温泉リートとは？

温泉温浴施設を賃貸物件とするリートです。スポンサーは大江戸温泉物語を運営する「大江戸温泉物語グループ」。

ポートフォリオのハイライト（2021年5月31日現在）

保有物件数　14、取得価格合計　360億円。
第10期平均客室稼働率　28.1％。総客室数　1,369室。

第10期（2021年5月期）の分配金　1,970円/口。

第11期（2021年11月期）の予想分配金　1,810円/口、第12期（2022年5月期）1,799円/口。

2021年8月17日終値現在の投資口価格　80,600円。予想分配金利回り　4.48％。NAV倍率　0.72。

「第10期資産運用報告」を見て

コロナの影響を受けていなかった第5期（2018年11月期）から第7期（2019年11月期）までは、分配金は2,400円ぐらいを推移していた。コロナの影響が受けだした頃から分配金が下落。第9期ではGo To トラベルキャンペーンで稼働率が90％近くまで回復。しかし、第10期の緊急事態宣言に伴って、施設の一時休業を実施。平均稼働率が28.1％と低下した。

とはいえ、同リートの賃料収入は、テナントの業績に関わらない「固定賃料」が9割以上を占めていたそうです。業績に連動する「変動賃料」は当分発生しないと考えて、第11期と第12期の予想分配金を計算しているようです。

今後の大江戸温泉リートはどうなる？

優待制度の廃止と、デルタ型の流行による緊急事態宣言発令が続くため、投資口価格が上昇してくるのはもう少し先のようです。

でも、ワクチン接種が広がれば、まずは国内でのリベンジ旅行の需要が大きくなると思います。元々、「大江戸モデル」は「安・近・短」のシニア層やファミリー層が中心顧客です。WITHコロナ時代の旅行として、また盛り上がると思っています。

東証リート指数が2,140と高いなか、同リートの利回りは4％強と高いのも魅力です(*^^*)

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昨日の終値で22,450円だったのが、今日の安値は22,600円で高値は22,730円でした。

TOBが22,750円ですから、買った人は差額分が利益です。

売った人で個人投資家の場合は、TOB価格より少し安くても、その後の手続きするのが嫌ということでしょう。

私も移管が間に合えばTOBに応募したかったです・・・・。

間に合わなかったので、少し安値になりましたが売ってしまいました。

こうなるかもしれない、とは思っていたので、ショックは小さい方です（苦笑）

投稿 インベスコTOB成立後の瀑上げ‥(T_T) は 経済的にもHappy Life 　 野原ともみ　 に最初に表示されました。

2021 年６月 18 日から始まった公開買付け（TOB）でしたが、7月 27 日に終了。

買付け価格は、投資口１口につき 金 22,750 円。

買付予定数の下限は4,761,794 口以上だったのですが、応募してきた投資口の総数が5,727,676 口だったので無事成立。

決済の開始日は8月3日だそうです。

実は、私もインベスコをたくさん保有していて、途中で結構売りました。でも、TOBに応募したことがなかったので、「何事も経験だ！少しだけでもTOBに初応募してみよう！！」と思っていたのです。

ところが、6月18日からTOBが始まったものの、忙しくてほったらかし…。

締切日の1週間ぐらい前に、やっと重い腰を上げました。

いま保有しているインベスコはSBI証券口座内にあるので、それを公開買付代理人であるSMBC日興証券の口座に移管しなければなりません。

たまたまSMBC日興証券にも口座を持っているので、そんなに時間はかからないだろうと思いこんでました。

しかし！

電話したところ、移管手続きには4営業日かかるとのこと。「今からだと間に合わない可能性が高いのですが…。SBI証券に確認してもらえますか？」

慌てて、SBI証券に電話すると「4営業日かかります。そして、いまから書類も用意されるようでしたら、こちらに書類が届いてから4営業日かかります…。」とのこと。

なんとかならないか相談したのですが、別の証券会社に移管するには4営業日かかってしまい、今からでは間に合わないとのことでした…。

ガーン・・・・。

初TOBに応募しようと思っていたのに、あえなく撃沈・・・。

仕方なく、TOBが成立する前に市場で売ることにしました。

TOBに参加できていれば1口22,750 円でしたが、市場では以前より安値になってました。

結局、平均すると約22,350円で全部売りました。

400円も安く売ったことになりますが、勉強代と思っておきます。

何事も、早め早めの準備が必要ですね(^o^)

「考え過ぎるより、まず行動！」

とはいえ、購入時の約2倍近く値上がりしてましたので、有り難い限りです(^o^)

私的には、TOB合戦にならずに、ずっと上場したまま分配金を出してくれる方が良かったのですが（苦笑）

さて、次はどのJ-REITをいつ買おうか、と検討中です(^o^)

http://www.invesco-reit.co.jp/file/news-506833103223a3089e52afc6e71bec42dad035c8.pdf

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