不動産会社として、名前を聞いたことがない方が多いかもしれません。でも実は、「東京証券取引所」のビルを所有しているのが平和不動産（株）です。大阪、名古屋、福岡の証券取引所のビルも同社が所有しています。

平和不動産リート投資法人は、オフィスとレジデンスの物件を持つ複合型リートです。

リーマンショック後に他のリートと合併し、「平和不動産リート投資法人」に商号を変更しました。

物件は東京23区が中心で、首都圏の主要市街地にもあります。また、スポンサーの平和不動産（株）の営業拠点がある名古屋、大阪、福岡などのエリアでも物件を取得しています。

また、リートの合併時に発生した「負ののれん」を潤沢に持っています。物件の入れ替え時に、「負ののれん」を積極的に活用しました。その結果、同リートはJリートの王道を進んでいるような、バランスの取れた物件ポートフォリオとなっています。

その堅実で安定した運営の実績から、市場からの評価が高いリートです。

「第39期資産運用報告」を見て

コロナ禍のなかでも、第39期の分配金は2,800円と前期よりアップしました。

理由は、

●既存テナントの賃料改定が、些少とはいえプラスにできたこと

●テナントに飲食店舗が少なかったこと

●所有物件の立地エリアにJR山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅が開設されたこと

●オフィスもレジデンスも、物件入替えにより賃貸事業収入が増加し、資産規模が拡大したこと

事などからのようです。

また、その他で特筆すべきことは

●第40期（2021年11月期）初に、5年半ぶりの公募増資を実施

●FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series への組入れがされた

上記は国際的な不動産投資指数で、国内外の機関投資家がベンチマークとして採用している重要な指数。

ポートフォリオのハイライト（2021年7月31日現在）

保有物件数　113、取得価格合計　1,929億円。

稼働率　97.28 ％。

第39期（2021年5月期）の分配金　2,800円/口。

第40期（2021年11月期）の予想分配金　2,850円/口。

第41期（2022年5月期）の予想分配金　2,850円/口。

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「投資主優待」として、送られてきた1,000円分の「宿泊利用券」の使い方が変わってしまいました。

今までは1回の宿泊で、何枚でも使えたのです。

ところが、第10期からは、「1回の宿泊について1人当たり2枚が上限」、つまり「上限2,000円の割引」となりました。

宿泊利用券は1年に2度送られてきたので、我が家の場合は貯めておき、1回の宿泊が最大限安くなるように使ってました。

変更となった理由は、偽造が増えたこと。

そして、第11期からは優待制度が廃止となってしまいました・・・(T_T)

残念ですね。

その事もあり、発表した2021年7月20日以降は投資口価格が下落傾向です。こちらも痛いです・・・苦笑。

大江戸温泉グループを利用するメイン顧客は、日本人のシニア層やファミリー層なので、ワクチン接種率向上とともに投資口価格も上がると、私は見込んでいたのです。そういう意味で、ダブルで残念でした。

大江戸温泉リートとは？

温泉温浴施設を賃貸物件とするリートです。スポンサーは大江戸温泉物語を運営する「大江戸温泉物語グループ」。

ポートフォリオのハイライト（2021年5月31日現在）

保有物件数　14、取得価格合計　360億円。
第10期平均客室稼働率　28.1％。総客室数　1,369室。

第10期（2021年5月期）の分配金　1,970円/口。

第11期（2021年11月期）の予想分配金　1,810円/口、第12期（2022年5月期）1,799円/口。

2021年8月17日終値現在の投資口価格　80,600円。予想分配金利回り　4.48％。NAV倍率　0.72。

「第10期資産運用報告」を見て

コロナの影響を受けていなかった第5期（2018年11月期）から第7期（2019年11月期）までは、分配金は2,400円ぐらいを推移していた。コロナの影響が受けだした頃から分配金が下落。第9期ではGo To トラベルキャンペーンで稼働率が90％近くまで回復。しかし、第10期の緊急事態宣言に伴って、施設の一時休業を実施。平均稼働率が28.1％と低下した。

とはいえ、同リートの賃料収入は、テナントの業績に関わらない「固定賃料」が9割以上を占めていたそうです。業績に連動する「変動賃料」は当分発生しないと考えて、第11期と第12期の予想分配金を計算しているようです。

今後の大江戸温泉リートはどうなる？

優待制度の廃止と、デルタ型の流行による緊急事態宣言発令が続くため、投資口価格が上昇してくるのはもう少し先のようです。

でも、ワクチン接種が広がれば、まずは国内でのリベンジ旅行の需要が大きくなると思います。元々、「大江戸モデル」は「安・近・短」のシニア層やファミリー層が中心顧客です。WITHコロナ時代の旅行として、また盛り上がると思っています。

東証リート指数が2,140と高いなか、同リートの利回りは4％強と高いのも魅力です(*^^*)

投稿 大江戸温泉リート(3472) は 経済的にもHappy Life 　 野原ともみ　 に最初に表示されました。

昨日の終値で22,450円だったのが、今日の安値は22,600円で高値は22,730円でした。

TOBが22,750円ですから、買った人は差額分が利益です。

売った人で個人投資家の場合は、TOB価格より少し安くても、その後の手続きするのが嫌ということでしょう。

私も移管が間に合えばTOBに応募したかったです・・・・。

間に合わなかったので、少し安値になりましたが売ってしまいました。

こうなるかもしれない、とは思っていたので、ショックは小さい方です（苦笑）

投稿 インベスコTOB成立後の瀑上げ‥(T_T) は 経済的にもHappy Life 　 野原ともみ　 に最初に表示されました。

2021 年６月 18 日から始まった公開買付け（TOB）でしたが、7月 27 日に終了。

買付け価格は、投資口１口につき 金 22,750 円。

買付予定数の下限は4,761,794 口以上だったのですが、応募してきた投資口の総数が5,727,676 口だったので無事成立。

決済の開始日は8月3日だそうです。

実は、私もインベスコをたくさん保有していて、途中で結構売りました。でも、TOBに応募したことがなかったので、「何事も経験だ！少しだけでもTOBに初応募してみよう！！」と思っていたのです。

ところが、6月18日からTOBが始まったものの、忙しくてほったらかし…。

締切日の1週間ぐらい前に、やっと重い腰を上げました。

いま保有しているインベスコはSBI証券口座内にあるので、それを公開買付代理人であるSMBC日興証券の口座に移管しなければなりません。

たまたまSMBC日興証券にも口座を持っているので、そんなに時間はかからないだろうと思いこんでました。

しかし！

電話したところ、移管手続きには4営業日かかるとのこと。「今からだと間に合わない可能性が高いのですが…。SBI証券に確認してもらえますか？」

慌てて、SBI証券に電話すると「4営業日かかります。そして、いまから書類も用意されるようでしたら、こちらに書類が届いてから4営業日かかります…。」とのこと。

なんとかならないか相談したのですが、別の証券会社に移管するには4営業日かかってしまい、今からでは間に合わないとのことでした…。

ガーン・・・・。

初TOBに応募しようと思っていたのに、あえなく撃沈・・・。

仕方なく、TOBが成立する前に市場で売ることにしました。

TOBに参加できていれば1口22,750 円でしたが、市場では以前より安値になってました。

結局、平均すると約22,350円で全部売りました。

400円も安く売ったことになりますが、勉強代と思っておきます。

何事も、早め早めの準備が必要ですね(^o^)

「考え過ぎるより、まず行動！」

とはいえ、購入時の約2倍近く値上がりしてましたので、有り難い限りです(^o^)

私的には、TOB合戦にならずに、ずっと上場したまま分配金を出してくれる方が良かったのですが（苦笑）

さて、次はどのJ-REITをいつ買おうか、と検討中です(^o^)

http://www.invesco-reit.co.jp/file/news-506833103223a3089e52afc6e71bec42dad035c8.pdf

投稿 インベスコのTOB成立と私の大失敗… は 経済的にもHappy Life 　 野原ともみ　 に最初に表示されました。