なぜJリートもこんなにESGへの取り組みを加速させているのか、という背景がよくわかる記事が日経新聞2021年8月17日に掲載されてました。簡単に内容をご紹介します。

まずはESGとはなにか？

E（環境）、S（社会）、G（企業統治）のことです。地球温暖化防止に寄与するなど、「持続可能な社会の発展に貢献する取り組み」です。

記事によると、Jリートが日本の不動産の脱炭素を牽引しているそうです。Jリートの環境認証の取得割合は、延床面積での割合が半数を超え、省電力化への改修も進んでいるそうです。

これらの動きは、海外投資家は「リートがどの程度のESG対策をしているか？」で投資先を決定しているから。

例えば、環境への対応の整備や目標達成度合い等について5段階で分類している国際的な評価基準「GRESB」があります。そのランクが高いJリートほど、海外投資家の比率が高いそうです。

ちなみに、リートは一般企業に比べて、ESG対応がしやすいそうです。なぜなら、リートが所有権を全部を持つ物件が多いので、物件をまとめて省電力化できるからです。例えば、広い物流施設の屋上に太陽光パネルを設置し、その施設で使用する電力の一部に当てるなどの取組みです。

また、リートの投資法人債（社債のようなもの）も、資金使途を「環境問題や社会問題の解決に限る」といったタイプの債券発行が多くなっているそうです。そのようなESG債の場合、社会的意義のある投資を求められるような年金運営団体や学校法人などにとって、利回りが高い事も合わせてリートのESG債を購入しやすい要因になっているようです。

今までは、リートがESG対策に熱心に取り組む理由は「PR的な要因から」と思っていましたが、海外投資家や公共性の高い年金団体等からの人気を上げる、という実利的な意味が大きいということがわかりました。

つまり今後も、ESG対策に熱心に取組むJリートほど、人気が高まるという傾向は続きそうですね！

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今やすっかり慣れましたが、昔は、全くカラーの違う阪急と阪神が合併するなんて！とビックリしたものです。おしゃれなイメージの阪急と、タイガースに代表される庶民的なイメージの阪神でしたから。

さて、話をリートに戻します。

同リートの物件は関西中心です。いわゆる「地域特化型」のリートです。HPには、「関西圏の総生産額が世界19位に匹敵」と書かれています。

ちなみに、他リートは東京など首都圏をメインに物件を保有しています。

ポートフォリオのリスク分散として、「地域特化型リートを組み入れて置く」、というのはオススメです。

また、阪急阪神リートは商業施設の保有割合が高いのも特徴です。大阪市内や関西圏の物件が中心で、首都圏などには数物件持っています。

第32期資産運用報告を見て

第32期（2020年12月1日～2021年5月31日）の分配金は1口当たり3,008円。4月から6月に出た緊急事態宣言の影響で、商業施設の営業制限がかかり、賃料収入が減少しました。

特に、「HEPファイブ」のような都市型商業施設やホテルが休業や時短営業など影響を大きく受けたようです。反面、「デュー阪急山田」のような地域密着型商業施設は健闘しました。オフィスでは一部のテナントが退去。

「ポストコロナ期に向けての成長戦略」として、コロナ禍で健闘した地域密着型商業施設を増やし、駅前・駅近の来店型オフィスを検討しているようです。

もう一つ、私が注目した点は、「現行の投資対象アセットタイプに限定せず、新たな対象を探索・検討」しているという部分です。

以前から、総合型リートにしては商業施設の割合が多いと思っていたので、レジデンスを組み入れたらどうかと思っていたからです。レジデンスを入れる場合には、運用方針や規約などを変更する必要があるので、実際に運用開始するにはもう少し時間がかかると思います。

とはいえ、阪急阪神グループには不動産会社もあり、分譲マンションの「ジオ」ブランドもあります。賃貸マンションにも参入して、リートに物件を売るということは難しくないと考えます。

そして、分配金に関しては。

第33期分配金はコロナ禍の影響に加え、計画修繕費が増加するため、2,890円と少なくなる予定。しかし、第34期は2,920円と上がる予定です。

しかし、第33期にも緊急事態宣言が延長されています。また、リートの物件ではないものの、阪神デパートも阪急デパートもクラスターを発生させてしまってます。この状況を見ると、商業施設はまだまだ苦しい時期が続きそうです・・・・。

ポートフォリオのサマリー（第32期末時点）

保有物件数　31、取得価格合計　1695.3億円。
稼働率（エンドテナントベース）99.6％。

第32期（2021年5月期）の確定分配金　3,008円/口。

第33期（2021年11月期）の予想分配金　2,890円/口

第34期（2022年5月期）の予想分配金 2,920円/口。

2021年8月18日終値現在の投資口価格　162,500円。予想分配金利回り　3.57％。NAV倍率　0.98。

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