大江戸温泉リート投資法人（3472）について、まずは残念なお知らせから・・・(T_T)
「投資主優待」として、送られてきた1,000円分の「宿泊利用券」の使い方が変わってしまいました。
今までは1回の宿泊で、何枚でも使えたのです。
ところが、第10期からは、「1回の宿泊について1人当たり2枚が上限」、つまり「上限2,000円の割引」となりました。
宿泊利用券は1年に2度送られてきたので、我が家の場合は貯めておき、1回の宿泊が最大限安くなるように使ってました。
変更となった理由は、偽造が増えたこと。
そして、第11期からは優待制度が廃止となってしまいました・・・(T_T)
残念ですね。
その事もあり、発表した2021年7月20日以降は投資口価格が下落傾向です。こちらも痛いです・・・苦笑。
大江戸温泉グループを利用するメイン顧客は、日本人のシニア層やファミリー層なので、ワクチン接種率向上とともに投資口価格も上がると、私は見込んでいたのです。そういう意味で、ダブルで残念でした。
大江戸温泉リートとは？
温泉温浴施設を賃貸物件とするリートです。スポンサーは大江戸温泉物語を運営する「大江戸温泉物語グループ」。
ポートフォリオのハイライト（2021年5月31日現在）
保有物件数 14、取得価格合計 360億円。
第10期平均客室稼働率 28.1％。総客室数 1,369室。
第10期（2021年5月期）の分配金 1,970円/口。
第11期（2021年11月期）の予想分配金 1,810円/口、第12期（2022年5月期）1,799円/口。
2021年8月17日終値現在の投資口価格 80,600円。予想分配金利回り 4.48％。NAV倍率 0.72。
「第10期資産運用報告」を見て
コロナの影響を受けていなかった第5期（2018年11月期）から第7期（2019年11月期）までは、分配金は2,400円ぐらいを推移していた。コロナの影響が受けだした頃から分配金が下落。第9期ではGo To トラベルキャンペーンで稼働率が90％近くまで回復。しかし、第10期の緊急事態宣言に伴って、施設の一時休業を実施。平均稼働率が28.1％と低下した。
とはいえ、同リートの賃料収入は、テナントの業績に関わらない「固定賃料」が9割以上を占めていたそうです。業績に連動する「変動賃料」は当分発生しないと考えて、第11期と第12期の予想分配金を計算しているようです。
今後の大江戸温泉リートはどうなる？
優待制度の廃止と、デルタ型の流行による緊急事態宣言発令が続くため、投資口価格が上昇してくるのはもう少し先のようです。
でも、ワクチン接種が広がれば、まずは国内でのリベンジ旅行の需要が大きくなると思います。元々、「大江戸モデル」は「安・近・短」のシニア層やファミリー層が中心顧客です。WITHコロナ時代の旅行として、また盛り上がると思っています。
東証リート指数が2,140と高いなか、同リートの利回りは4％強と高いのも魅力です(*^^*)
